Gayrimenkul Hukuku: Tapu, Kat Mülkiyeti ve Taşınmaz Davaları
Gayrimenkul hukuku; taşınmazların edinilmesi, devri, kullanımı ve bunlar üzerindeki haklar nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkları kapsar. Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve imar mevzuatı alanın temel kaynaklarıdır.
Kısaca
| Satış | Tapu müdürlüğünde resmi senetle |
|---|---|
| Satış vaadi | Noterde düzenleme şeklinde |
| Kat malikleri kurulu kararı | 1 ay içinde iptal davası |
| Tapu iptali | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi |
| Kira uyuşmazlığı | Dava öncesi zorunlu arabuluculuk |
Satışta resmi şekil şartı
Taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılabilir. Adi yazılı bir sözleşmeyle ya da yalnızca para ödenerek yapılan satış, mülkiyeti geçirmez. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ise alıcıya, satıcı edimini yerine getirmezse tapu iptali ve tescil davası açma imkânı verir. Satış öncesinde tapu kaydındaki şerhler, ipotekler ve hacizler mutlaka incelenmelidir.
Tapu iptali ve tescil davaları
Muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan görünüşte satış), vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve yolsuz tescil gibi sebeplerle tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve dava süresince taşınmazın devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
Apartman ve sitelerde aidat borçları, ortak alanların kullanımı, bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması ve yönetim planına aykırılıklar sık görülen uyuşmazlıklardır. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için karardan itibaren bir ay, toplantıya katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulmalıdır. Aidat alacakları için gecikme tazminatı uygulanır ve bu alacaklar icra takibine konu edilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Arsa sahibinin arsasının bir kısmını, yükleniciye bina yapımı karşılığında devrettiği bu sözleşmeler de noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yüklenicinin işi süresinde bitirmemesi, ayıplı imalat ve iskân alınamaması gibi sorunlarda arsa sahibi gecikme tazminatı, sözleşmeden dönme ve tapu iptali gibi talepler ileri sürebilir.
Kiracı ve malik ilişkisi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, tahliye sebepleri ve tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespiti ve tahliye davalarında izlenen sıra kira uyuşmazlıklarına ayrılmış bir yazıda anlatılıyor.
İlgili mevzuat ve resmî kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı uygulaması değişebilir; somut olayınız için bir avukata danışın.
